주택담보대출 필수 상식: LTV, DTI, DSR 란?

집을 살 때 대출을 받으려면 꼭 알아야 할 용어들이 있다. LTV, DTI, DSR이 바로 그것이다. 은행에 가면 직원들이 당연하다는 듯 이런 용어를 쓰는데, 처음 듣는 사람은 무슨 말인지 알아듣기 어렵다. 하나씩 쉽게 풀어서 설명해 보겠다.

 

 

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LTV: 담보인정비율

LTV = 집값대비 대출금 비율 한도 

 

LTV는 Loan To Value의 약자다. 쉽게 말해 집값 대비 얼마까지 대출받을 수 있는지를 나타내는 비율이다.

예를 들어 5억 원짜리 아파트를 사는데 LTV가 70%라면, 최대 3억 5천만 원까지 대출받을 수 있다는 뜻이다. 나머지 1억 5천만 원은 본인이 직접 마련해야 한다.

LTV 비율은 지역과 주택 가격, 주택 수에 따라 달라진다. 규제지역은 보통 더 낮은 LTV가 적용되고, 비규제지역은 상대적으로 높다. 정부가 집값을 조절하기 위해 이 비율을 올리거나 내리는데, 집값이 과열되면 LTV를 낮춰서 대출을 덜 받게 만들고, 경기가 안 좋으면 LTV를 높여서 대출을 더 받을 수 있게 한다.

 

DTI: 총부채상환비율

DTI = 나의 연소득 대비, 대출 이자 비율 한도

 

DTI는 Debt To Income의 약자다. 내가 1년에 버는 돈 중에서 얼마까지 대출 이자를 갚는 데 쓸 수 있는지를 따지는 비율이다.

연봉이 6천만 원인 사람이 DTI 40%를 적용받는다면, 연간 2천4백만 원까지 대출 이자를 낼 수 있다는 의미다. 여기서 중요한 점은 DTI는 주택담보대출 이자뿐만 아니라 신용대출, 자동차 할부금 등 모든 대출의 원리금을 합산해서 계산한다는 것이다.

DTI가 낮으면 대출을 적게 받을 수밖에 없다. 반대로 소득이 높으면 같은 DTI 비율이어도 더 많은 대출을 받을 수 있다. DTI도 LTV처럼 규제지역과 비규제지역에 따라 다르게 적용된다.

 

DSR: 총부채원리금상환비율

DSR = 나의 연소득 대비, 내가 가진 모든 부채의 연 상환 원리금 비율 한도

 

DSR은 Debt Service Ratio의 약자다. DTI와 비슷해 보이지만 중요한 차이가 있다. DTI는 이자만 계산하지만, DSR은 원금과 이자를 모두 합쳐서 계산한다는 점이다.

연봉 6천만 원에 DSR 40%라면, 1년에 모든 대출의 원금과 이자를 합쳐서 2천 4백만 원까지만 갚을 수 있다. DTI보다 훨씬 빡빡한 기준이다. 왜냐하면 원금까지 포함하면 매달 갚아야 할 돈이 훨씬 많아지기 때문이다.

DSR은 가계부채를 줄이기 위해 도입된 제도다. 과도한 대출로 어려움을 겪는 사람들이 늘자, 정부가 대출자의 실제 상환 능력을 더 엄격하게 따지기 시작한 것이다. 현재는 모든 은행 대출에 DSR이 적용되고 있다.

 

스트레스 금리

스트레스 금리 = 금리 상승을 미리 반영한 가상의 심사금리

 

'스트레스 금리’란 대출 심사 시 실제 적용 금리보다 일정 수준 더 높은 가상의 금리를 적용해 상환 능력을 평가하는 기준이다.
쉽게 말해, “앞으로 금리가 오르더라도 이 사람이 감당할 수 있을까?”를 미리 시험해 보는 개념이다.
예를 들어 현재 대출금리가 4%라면, 심사 과정에서는 6%처럼 더 높은 금리를 가정하고 대출 한도를 계산한다.
이는 금리 상승기에 채무자가 상환 부담으로 어려움을 겪는 일을 줄이기 위한 안전장치이다.
즉, 스트레스 금리는 미래의 금리 변동 위험을 미리 반영한 ‘보수적인 대출 심사 기준’이다.

 

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✅ 함께 알아야 할 중요한 개념들

 

기준을 통과한 가장 낮은 금액= 내가 받을 수 있는 최대 대출액 

대출을 받으려면 이 모든 기준을 통과해야 한다. LTV로 대출 가능 금액을 계산했더라도, DTI나 DSR 기준을 못 맞추면 그만큼 받지 못한다. 가장 낮은 기준이 내가 받을 수 있는 최대 대출액이 되는 것이다.

 

정부 정책에 따라 달라지는 규제 비율

LTV, DTI, DSR 비율은 고정된 수치가 아니다. 정부가 부동산 시장 상황에 따라 수시로 조정한다. 집값이 급등하면 규제를 강화해서 비율을 낮추고, 경기가 침체되면 규제를 완화해서 비율을 높인다. 따라서 대출을 받으려면 현재 시점의 정책과 내가 사려는 주택이 위치한 지역의 규제를 정확히 파악해야 한다. 은행 대출 상담을 받거나 금융감독원 홈페이지에서 최신 정보를 확인하는 것이 좋다.

 

금리: 고정금리/변동금리

대출금리는 크게 고정금리와 변동금리로 나뉜다. 고정금리는 대출받을 때 정한 금리가 만기까지 그대로 유지된다. 변동금리는 시장 금리에 따라 주기적으로 바뀐다. 금리가 오를 것 같으면 고정금리가 유리하고, 내릴 것 같으면 변동금리가 유리하다.

혼합형도 있는데, 처음 몇 년은 고정금리로 가다가 나중에 변동금리로 전환되는 상품이다. 본인의 상황과 금리 전망을 고려해서 선택해야 한다.

 

만기: 거치식/분할상환식

대출 상환 방식도 중요하다. 거치식은 일정 기간 동안 이자만 내고 원금은 나중에 한 번에 갚는 방식이다. 매달 부담이 적지만, 거치기간이 끝나면 원금을 한꺼번에 갚아야 해서 부담이 크다.

분할상환식은 매달 원금과 이자를 함께 갚는 방식이다. 매달 부담은 크지만, 꾸준히 원금이 줄어들어 전체 이자 부담이 적다. 요즘은 DSR 규제 때문에 거치식보다는 분할상환식을 권장하는 추세다.

 

중도상환수수료

대출을 일찍 갚으면 은행이 수수료를 받는 경우가 있다. 이를 중도상환수수료라고 한다. 보통 대출 후 3년 이내에 갚으면 수수료가 발생하는데, 요즘은 규제가 완화되어 수수료 없는 상품도 많다. 대출받을 때 꼭 확인해야 한다.

 

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⛳️ 실전에서 활용하기 (시뮬레이션)  

김철수 씨가 6억 원 아파트를 사려고 한다고 가정해 보자. 그의 조건은 다음과 같다.

 

김철수 씨의 조건

-주택 가격: 6억 원

-연봉: 7천만 원

-기존 대출: 신용대출 5천만 원 (연간 원리금 상환액 600만 원)

-대출 금리: 연 4%

-상환 기간: 30년

 

LTV 계산

항목	금액
주택 가격	6억 원
LTV 비율	70% (가정)
LTV 기준 최대 대출액	4억 2천만 원

LTV만 보면 4억 2천만 원까지 대출이 가능하다.

 

DTI 계산

항목	금액
연간 소득	7천만 원
DTI 비율	40% (가정)
연간 가능 대출 이자	2천 8백만 원
기존 대출 이자 (5천만 원 × 4%)	200만 원
신규 대출에 사용 가능한 이자	2천 6백만 원
신규 대출 가능액 (이자 2천 6백만 원 ÷ 4%)	6억 5천만 원
DTI 기준 최대 대출액	6억 5천만 원

DTI로는 충분히 여유가 있다. 하지만 주택 가격이 6억 원이므로 의미가 없다.

 

DSR 계산

항목	금액
연간 소득	7천만 원
DSR 비율	40% (가정)
연간 가능 원리금 상환액	2천 8백만 원
기존 대출 원리금 상환액	600만 원
신규 대출 가능 원리금 상환액	2천 2백만 원
DSR 기준 최대 대출액	약 3억 8천만 원

30년 만기, 금리 4%로 계산하면 연간 2천2백만 원으로 갚을 수 있는 대출액은 약 3억 8천만 원이다.

 

최종 결과

기준	최대 대출금액
LTV	4억 2천만 원
DTI	6억 5천만 원
DSR	3억 8천만 원 ← 가장 낮음
실제 대출 가능 금액	3억 8천만 원

 

결국 김철수 씨는 가장 낮은 금액인 3억 8천만 원까지만 대출받을 수 있다.

6억 원 아파트를 사려면 본인이 2억 2천만 원을 준비해야 한다.

 

 

대출을 받기 전에 자신의 소득과 기존 부채를 꼼꼼히 확인하고, 여러 은행의 조건을 비교해 보는 것이 중요하다. 같은 조건이어도 은행마다 금리나 한도가 조금씩 다를 수 있기 때문이다. 무리한 대출은 나중에 큰 부담이 되므로, 여유 있게 갚을 수 있는 선에서 계획을 세우는 것이 가장 중요하다.