토지거래허가구역이란? 토지거래허가구역에서 거래하는 방법

 

🏘️ 토지거래허가구역이란?

토지거래허가구역이란 국토의 이용 및 관리에 관한 계획의 원활한 수립과 집행, 합리적인 토지 이용 등을 위하여 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 지역과 그러한 우려가 있는 지역의 토지거래계약에 관해 허가를 받아야 하는 구역을 말한다.

쉽게 말하면? "집값이 너무 급등하거나 투기 거래가 많은 지역을 정부가 특별 관리하는 구역"이다. 이 구역 내에서 토지나 부동산을 거래할 경우, 허가를 받는 것으로 끝나는 것이 아니라 허가 목적대로 일정 기간 동안 실제로 사용해야 하는 의무가 따라붙는다.

 

🔍주요 특징

지정 권한	국토교통부 장관, 시·도지사
지정 기간	최대 5년
핵심 규제	구청장 허가 필수 + 2년 실거주 의무
위반 시 처벌	2년 이하 징역 또는 토지가격의 30% 이하 벌금

 

 

🔍 우리 동네가 해당되는지 확인하는 방법

토지를 사거나 집을 구매하기 전에 반드시 확인해야 한다.

 

▶︎ 국토교통부 토지이용규제정보서비스 (LURIS)
-웹사이트: https://luris.molit.go.kr

-주소 입력 → 토지거래허가구역 여부 즉시 확인 가능

 

▶︎ 각 지자체 홈페이지
-시·군·구청 홈페이지 → '부동산정보' 또는 '공고/고시' 확인
-서울시: https://land.seoul.go.kr

 

▶︎ 정부24
-부동산 종합공부 서비스 이용
-토지대장 정보와 함께 허가구역 포함 여부 확인

 

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📋 토지거래허가구역에서 거래하는 방법

STEP 1: 허가 대상인지 확인하기 

STEP 2: 필요 서류 준비하기

STEP 3: 허가 신청 절차

STEP 4: 실거주 의무 이행하기

 

1️⃣ STEP1 : 허가 대상인지 확인하기

허가구역 안에 있는 토지에 관한 소유권·지상권을 이전 또는 설정하는 계약을 체결하고자 하는 경우 허가를 받아야 한다.

허가 면적 기준	용도지역허가 필요 면적
주거지역	180㎡ 초과
상업지역	200㎡ 초과
공업지역	660㎡ 초과
녹지지역	100㎡ 초과
용도 미지정	90㎡ 초과

 

허가 필요 없는 경우:

-상속이나 증여 (대가가 없는 경우)

-허가 면적 미만의 토지

-공익사업에 의한 수용

-경매

-국세·지방세 강제집행

 

2️⃣ STEP 2: 필요 서류 준비하기

거래당사자(매도·매수자)가 공동으로 허가를 신청해야 한다.

 

필수 제출 서류
1) 토지거래계약허가신청서 (부동산 거래신고 등에 관한 법률 별지 제9호서식)

2) 토지이용계획서 - 2년 이상 실거주 계획 명시

3) 자금조달계획서 (별지 제10호서식)

4) 매매계약서 사본

5) 인감증명서 (매도인, 매수인)

6) 주민등록등본

7) 가족관계증명서

8) 기존 주택 보유 시 처분 계획서

9) 농지 취득 시: 농업경영계획서

10) 임야 취득 시: 산림경영계획서

+) 대리인 신청 시: 위임장 + 신분증 사본 필수

 

3️⃣ STEP 3: 허가 신청 하기

① 매도인·매수인 합의 ↓ ② 관할 구청에 신청서 제출 ↓ ③ 구청 서류 검토 및 관련 부서 협의 (약 15일) ↓ ④ 허가증 교부 또는 불허가 통보 ↓ ⑤ 불허가 시: 1개월 이내 이의신청 가능

처리 기간: 허가 신청을 받은 날로부터 15일 이내에 허가증을 교부한다.

임차인이 있는 경우: 임대차 계약기간이 4개월 이내 종료되는 경우라면 허가 신청 가능하다. (임대차 종료 확인서 필요)

 

4️⃣ STEP 4: 허가받은 후 거래하기

토지거래허가구역의 아파트 등 주택은 구입주택에 잔금당일 전입, 허가증상의 결재일로부터 4개월 이내 잔금, 입주 후 2년간 실거주해야 허가의 조건이 완료된다. 이후 실거주 의무를 이행하지 않은 것으로 확인되면 강제금이 징수된다. 

반드시 지켜야 할 것들	의무사항기한
잔금 지급	허가일로부터 4개월 이내
소유권 이전등기	잔금일 기준
전입 신고	잔금일 당일
실거주	입주 후 2년간
기존 주택 처분	허가일로부터 6개월 이내

 

 

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💡 실수요자를 위한 팁

 

위반 시 처벌

허가 또는 변경허가를 받지 아니하고 토지거래계약을 체결하거나 사위 그 밖에 부정한 방법으로 토지거래계약 허가를 받은 자는 2년 이하의 징역 또는 개별공시지가에 의한 당해 토지의 30%에 상당하는 금액 이하의 벌금에 처해진다.

허가를 받아 취득한 토지를 허가받은 목적대로 이용하지 아니한 자는 3개월의 이행기간을 부여하고 취득가액의 10% 범위 내에서 매년 이용의무기간 종료 시까지 이행강제금이 부과된다.

 

계약서 작성 시 주의점

토지거래허가제의 경우 계약서가 아닌 약정서를 써야 한다. 다만 허가전제 계약서를 써도 되는데, 이 경우 계약일자는 허가일자와 같거나 그 이후여야 계약이 유효하다.

 

장점을 활용하자

실거주 목적의 1주택자에게는 최고의 제도다. 투기 유망지역을 저렴한 가격에 세입자 명도 걱정 없이 입주할 수 있다.

 

사전 준비가 핵심

✓ 자금 계획 철저히: 자기자본 60% 이상 준비 (LTV 40% 적용)

✓ 기존 주택 정리: 6개월 이내 처분 계획 수립

✓ 실거주 가능성 확인: 2년간 실제로 거주할 수 있는지 냉정히 판단

✓ 허가 기간 고려: 심사에 15일~1개월 소요되므로 거래 일정 여유있게

 

이런 경우는 피하자

❌ 단기 투자 목적

❌ 실거주 의향 없는 경우

❌ 자금 여력 부족

❌ 기존 주택 처분 불가능한 상황

 

핵심 체크리스트

✅ 해당 지역이 토지거래허가구역인지 확인했는가?

✅ 필요한 서류를 모두 준비했는가?

✅ 2년 실거주가 가능한 상황인가?

✅ 기존 주택 처분 계획이 있는가?

✅ 충분한 자기자본(60% 이상)을 확보했는가?

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부동산 거래는 인생에서 가장 큰 결정 중 하나다. 토지거래허가구역 제도를 제대로 이해하고, 내 상황에 맞는 현명한 선택을 하길 바란다.

 

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본 포스팅의 내용은 정보 제공 목적일 뿐 투자 권유나 거래 추천이 아닙니다.