매매 계약은 절차가 길고 복잡하게 느껴질 수 있다. 등기 이전, 대출 실행, 세금 납부, 잔금 인수인계까지 꼼꼼히 체크해야 하기 때문이다.
특히 금액이 크기 때문에 작은 실수도 나중에 문제로 이어질 수 있어, 계약 프로세스를 정확히 이해하고 진행하는 것이 중요하다.
아래 내용은 초보자도 쉽게 이해할 수 있도록 전체 매매 절차를 단계별로 정리한 가이드이다.
부동산 종류(아파트·빌라·오피스텔)에 관계없이 대부분 동일하게 적용된다.
전체 프로세스
단계별로 차근차근 쉽게 설명해본다.
1. 매물 조사 및 확인
* 이 글은 매물을 정한 후, 실제 계약을 준비하는 단계부터 설명한다.
* 이전 단계인 감당 가능한 집 알아보기는 아래 포스팅을 참고할 수 있다.
📕 내집마련 | 감당 가능한 집 값 구하기 (바로가기)
▶︎ 시세 파악
✓ 동일 단지, 동일 평형 실거래가 확인
✓ 호가(부르는 가격) - 실거래가의 차이 비교
✓ 최근 거래량 추세 확인
✓ KB시세, 한국부동산원 시세 활용
▶︎ 현장 방문(임장)
✓ 채광, 동향, 소음, 통풍
✓ 난방, 단열, 결로 흔적
✓ 층간소음 가능성
✓ 주차 여건·관리비 수준
✓ 엘리베이터·공용시설 상태
▶︎ 등기부등본 확인 (중요)
매매계약에서 절대 빠질 수 없는 핵심 절차이다.
만약 부동산과 매매를 논의중이라면 등기부등본을 요청하여 받을 수도 있고,
관심 매물을 인터넷 등기소에서 700원~1,200원으로 직접 쉽게 열람할 수 있다.
집주인이 아니더라도 누구나 열람할 수 있으니 계약전에 매물의 권리 관계를 꼭 확인한다.
| 영역 | 확인 사항 |
| 표제부 | ✅ 열람 일시 확인 : 최대한 당일. 최대 일주일 이내까지만 ✅ 주소, 동 호수 까지 이상 없는지 확인 |
| 소유권 (갑구) | ✅ 소유자와 매도인이 일치하는지 (이름,주민번호) ✅ '가압류/가처분/압류'등 문제 요인이 없는지 (있으면 해제될때까지 소유권 이전이 불가하다) |
| 소유권 외 (을구) | ✅ 근저당권 금액확인 보통 주택담보 대출 금액이므로 문제는 아니다, 근저당 말소 조건으로 계약을 진행하도록 한다. |
| 기타 | ✅ 페이지 수, [이하여백]으로 누락된 페이지가 없는지 확인 |
2. 매매 조건 협의 및 가계약
⭐️ 사실 가장 중요한 단계!
사실 계약서 작성 자체는 당일 방문해 필요한 곳에 도장만 찍으면 금방 끝나는 절차이다.
정말 중요한 단계는 그 이전, 계약 내용에 대한 사전 협의이다.
대부분 매물을 보고 마음에 들면 가계약금까지 빠르게 진행되는 경우가 많다. 하지만 이 과정을 충분한 검토 없이 급하게 넘기면, 정작 계약 당일이나 그 직전에 서로 난감한 상황이 발생할 수 있다. 따라서 계약을 진행하기 전에 본인의 상황에 필요한 조건·우려사항·필수 특약을 미리 정리해두는 것이 핵심이다.
⭐️ 조건 협의는 가계약금(계약금 일부) 넣기 전에
가계약금은 단순 예약금이 아니라 계약금의 일부이므로, 계약 행위의 일부로 간주된다. 따라서 가계약금을 지급한 뒤에 매매 조건이 마음에 들지 않아 계약을 포기할 경우, 계약금 전액을 포기해야 하는 상황이 발생할 수 있다.
즉, 매매 조건 협의는 가계약금 이전에 충분히 검토하고 확실히 정리한 뒤 진행해야 한다. 이 과정이 명확해야 향후 분쟁이나 오해를 예방할 수 있다.
▶︎ 협의 사항
✓ 매매가격
✓ 중도금 여부 및 금액
✓ 잔금일(대출 실행일 포함)
✓ 인도 조건(공실, 거주 중, 전세 끼고 매매 여부)
✓ 옵션 인수 여부(에어컨·붙박이장·가전 등)
✓ 특약 사항
※ 특약은 나중에 분쟁을 예방하는 안전장치이므로 매우 중요하다.
▶︎ 대표적인 특약 예시
- 잔금 시 공실 인도
- 잔금 전 하자 발생 시 매도인이 수리
- 아파트 관리비 체납 없음을 확인
- 누수·곰팡이 등 기존 하자 발견 시 조치
💰 계약금 일부 (가계약금) 송금
보통 매매가의 약 10%를 기준으로 한다. 계약금 지급과 동시에 계약은 효력이 발생한다.
부동산에서 안내 받은 매도인계좌로 직접 계약금 일부를 송금하고 계약일을 조율한다. 보통 일주일 내로 잡는다.
✓ 계좌 이체 시 매도인 명의 확인
✓ 공동명의일 경우, 특약으로 소유자 전원의 동의 명시
3. 매매 계약서 작성
부동산에 계약일 전에 계약서를 요청하여 검토한다.
중개사가 잘 작성해주지만, 계약의 주체인 매수인도 직접 내용을 꼼꼼히 확인해야 한다.
▶︎ 계약서 필수 확인 항목
✓ 매도인·매수인 정보
✓ 매매가·계약금·중도금·잔금 일정
✓ 부동산의 종류 및 주소
✓ 인도 시기
✓ 중개보수
✓ 등기부등본 확인 여부
✓ 특약 조항이 반영 되었는지
✓ 계약금 입금 후, 계약서 원본 수령
▶︎ 계약일 준비물
계약 당일은 간단하다. 계약서에 이상이 없는지 최종 확인 후 계약금을 송금한다.
✓ 신분증: 본인 확인을 위한 주민등록증, 운전면허증 등
✓ 도장: 일반 도장 또는 인감도장 (매수인은 꼭 인감도장이 아니어도 괜찮다)
✓ 잔금: 계약 시 지불해야 할 잔금
✓ 계좌 이체 한도 최대로 증액 (중요⭐️⭐️⭐️)
4-1. 대출 실행 준비
대부분의 매수인은 대출을 활용하므로 계약후 빠른 시일내에 은행을 방문하여 잔금일에 문제가 없도록 준비해야 한다.
▶︎ 준비 내용
✓ 소득 서류 제출
✓ 신용 점수 확인
✓ 기존 부채 현황 점검
✓ 금리 확정
✓ 대출 승인
✓ 잔금일에 대출금이 실행되도록 설정
4-2. 대출 승인 후 법무사 구하기
집을 살 때는 등기 이전·세금 납부·권리관계 점검 등 전문 절차가 많기 때문에, 이 과정을 안전하게 처리하려면 법무사를 함께 진행 파트너로 두는 것이 가장 안정적이다. 계약서를 작성하고 대출을 준비하며 법무사를 알아보도록한다.
📕 부동산 법무사 구하기 팁(바로가기)
▶︎ 법무사 역할
✓ 잔금일 당일 부동산 등기 확인
✓ 매매 잔금일 등기 절차 대리
✓ 취득세 및 각종 세금 납부 대행
✓ 은행 대출 연계(주담대 진행 시)
✓ 잔금일 일정 관리 및 자금 흐름 확인
✓ 최종 등기 완료 후 결과 전달
4-3. 중도금 이행
중도금 절차가 있다면 당일 부동산에 연락을 취하고 계약서 내용에 따라 계좌 송금하면 된다.
6. 잔금일(최종 인도 절차)
드디어 매매계약의 끝, 잔금일 이다. 잔금일에는 다음 절차가 동시에 이루어진다.
📌 매수인
✓ 잔금 송금
✓ 등기 이전 비용 준비(취득세 포함)
✓ 법무사 수수료 결제
✓ 집 인수
📌 매도인
✓ 잔금 수령 확인
✓ 집 인도(현관 키 전달)
✓ 확정일자, 전입 등 기존 세입자 상황 정리
📌 법무사
✓ 소유권 이전 접수
✓ 근저당 설정(대출 시)
✓ 서류 진행 후 ‘등기 완료 통지’ 발송
✓ 등기 완료까지 보통 3~7일 정도가 소요된다.
7. 잔금 이후 해야 할 일
잔금일 이후에도 놓치면 안 되는 절차가 있다.
✓ 취득세 신고 및 납부 (법무사 없이 진행했다면 직접)
✓ 전입신고(필요 시)
✓ 관리사무소 입주 등록
✓ 부동산 세금 일정 확인(재산세·종부세 등)
잔금을 치르고 약 일주일 후 법무사로부터 등기를 받으면 최최종으로 계약이 완료된다.
부동산 매매 계약 과정은 처음 접하면 복잡해 보이지만, 단계를 차근차근 따라가면 누구나 무리 없이 끝낼 수 있는 절차이다.
중요한 것은 서두르지 않고, 필요한 서류와 조건을 사전에 체크하며 진행하는 것이다.
길어 보이지만, 천천히 따라가기만 하면 누구나 안정적으로 마무리할 수 있다.
집을 사는 과정은 번거롭지만 그만큼 큰 결정이니, 꼼꼼히 확인하며 안전하게 마무리하자.
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