부동산 등기부등본 발급&보는 법

내 집을 사거나 전·월세 계약을 앞두고 있다면 가장 먼저 해야 할 일은 등기부등본 확인이다.
등기부등본은 말 그대로 해당 부동산의 신분증이며, 소유주·권리관계·담보대출·가압류 여부까지 모두 기록된다.
조금만 익혀두면 사고를 예방할 수 있고, 허위 매물·전세사기 위험도 크게 줄일 수 있다.

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목차

• 온라인 발급
• 무인발급기 & 등기소 방문
• 등기부등본 보는 법

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1. 인터넷 발급 — 정부24 / 대법원 인터넷등기소

가장 간편하고 빠른 방식이다. PC 또는 모바일에서 바로 발급 가능하다.

 

1) 대법원 인터넷등기소 접속

인터넷등기소 https://www.iros.go.kr/index.jsp

2) 주소로 검색하여 ‘열람’ 또는 ‘발급’ 메뉴 선택

3) 발급 유형 선택(‘전체 등기부등본’ 추천)

 

4) 수수료 결제 후 PDF 다운로드

 

열람과 발급 차이

• 열람: 화면 확인용(수수료 저렴) - 700원 
• 발급: 공식 제출용(도장 표시 포함) - 1,000원 

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2. 무인발급기

주민센터, 구청 등 공공기관에서 무인발급기로 이용 가능하다. 인터넷이 어려운 경우 이 방법이 가장 빠르다.

 

✓ 준비사항

• 주소 또는 대지권번호 등 부동산 정보
• 신분증은 필요없다 (본인 소유 아니어도 발급 가능)

 

3. 등기소 방문 발급

가까운 등기소 민원실에서 접수 후 발급 가능하다. 

 

✓ 등기소 방문 전 확인 사항 가까운 등기소 찾기

인터넷등기소(http://www.iros.go.kr)에 접속하여 '등기소 찾기' 메뉴에서 위치를 확인할 수 있다.

• 주소 또는 대지권번호 등 부동산 정보
• 신분증은 필요없다 (본인 소유 아니어도 발급 가능)
• 발급 수수료 1,200원 

 

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✅ 등기부등본 이해하기

발급까지는 쉬운데, 문제는 등기부등본을 잘 보는 법이다. 처음보는 사람에게는 다소 어려워보일 수 있지만 찬찬히 살피면 어려운 내용은 없다.  등기부등본은 크게 표제부 / 갑구 / 을구 세 부분으로 구성되며 각 항목마다 반드시 확인해야 할 사항이 다르다.

부동산등기 확인 레츠기릿

 

 

 

1) 표제부 — 건물 기본정보

표제부는 부동산의 전반적인 스펙을 확인하는 곳이다.

 

확인 항목	의미	체크 포인트
건물 구조	건물 형태(아파트, 다세대 등)	실제 매물과 동일한지
층수·면적	전용면적/공용면적	실제 매물과 동일한지
대지권 비율	땅 지분	지나치게 낮지 않은지

 

2) 갑구 — 소유권 관련 정보

갑구는 소유권의 변동과 권리 침해 여부를 확인하는 곳이다. 가장 마지막 칸을 위주로 확인하면 된다. 

확인 항목	의미	체크 포인트
소유자	집의 ‘주인’	계약 상대와 일치하는지
소유권 이전 기록	매매, 증여 등	특이한 변동이 반복되진 않는지
가압류 / 가처분	재산분쟁 등	🚨 있으면 즉시 위험 판단 필요
경매/압류 기록	채무불이행 여부	계약 금지 수준의 위험 신호

 

🚨 갑구 유의사항

 

• 소유자가 아닌 사람이 계약을 진행 → 절대 NO, 명의사기 위험
• 가압류 설정 → 전세 계약 시 보증금 회수 불안정
• 경매기록 존재 → 금융위기 상황 가능성

 

3) 을구 — 담보권(근저당) 정보

을구는 대출·전세권·저당권 등 금전 관련 권리를 확인하는 공간이다. 빨간줄이 그어진 것은 말소사항이므로 참고만 하면 된다.

확인 항목	의미	체크 포인트
근저당	소유자가 받은 대출 (보통 주담대)	전세계약시 ) 전세 보증금보다 선순위 대출이 많은지 매매계약시 ) 근저당 말소조항 확인
전세권	법적 전세권 설정 여부	전세권이 있으면 대항력 강함
임차권	전입 임차인 정보	전세·월세 계약 시 매우 중요

 

🚨 을구 유의사항

• 전세 계약시: 근저당이 너무 많아 전세보증금이 후순위가 됨 → 전세금 회수 위험

(집 시세 × 70~80%) – 선순위 대출액 ≥ 전세 보증금
→ 안전한 편

선순위 대출액 + 내 전세 보증금 > 집 시세
→ 🚨 위험, 계약 금지

 

• 매매 계약시 : 기존 임차권이 아직 말소되지 않음 → 명도 지연 가능

 

4) 기타 참고

등기부등본은 최신 권리관계가 매우 중요하므로 발급 시점이 계약일에서 너무 멀지 않도록 한다.

• 계약 당일 또는 전날 발급 권장
• 실제 계약전에는 열람본이 아닌 ‘발급본’으로 최종 확인
• 전체 페이지수로 누락사항이 없는지 확인 

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✅ 필수 체크리스트

✔ 등기부등본 체크리스트

• 표제부 면적이 광고와 동일한가?
• 소유주가 실제 계약 상대인가?
• 갑구에 가압류·가처분·압류가 있는가?
• 을구에 근저당 설정이 너무 높지 않은가?
• 기존 임차권이 말소되었는가?
• 최신 발급본이 맞는가?

✔ 전세 계약 시 추가 체크

• 전세보증금 + 선순위 근저당 ≤ 집 시세인가?
• 임대인이 세금 체납이 없는가?
• 확정일자·전입신고 가능 여부 확인했는가?

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등기부등본은 복잡해 보이지만 패턴만 익히면 누구나 빠르게 판별할 수 있는 문서다.
특히 갑구와 을구는 부동산 거래의 안전성을 결정하는 핵심 항목이므로 반드시 꼼꼼하게 확인해야 한다.
조금 귀찮더라도 계약 전 최종 발급본 확인은 필수다. 이 한 번의 확인이 수천만 원의 손실을 막아준다.