부동산을 보유하거나 거래하는 과정에서는 여러 가지 세금이 발생한다. 특히 취득 시점, 보유 기간, 매도 시점마다 각각 다른 세금이 부과되므로 전체 구조를 한눈에 이해해두면 매우 유용하다. 아래에서는 대표적인 3대 세금인 취득세·보유세·양도세를 체계적으로 정리하였다.
✅ 취득세: 집을 ‘사면’ 바로 발생하는 세금
취득세는 부동산을 취득한 날로부터 60일 이내 신고·납부해야 하는 지방세이다. 주택 가격, 조정대상지역 여부, 주택 수에 따라 세율이 달라진다. 취득과 동시에 가장 먼저 맞닥뜨리는 세금이므로 반드시 기간을 준수해야 한다.
▶︎ 취득세 계산법
취득세 = 취득가액 × 취득세율
▶︎ 기본 세율(1주택 기준)
| 취득가액 | 취득세율 |
| 6억 이하 | 1% |
| 6억 초과 | 2% |
| 9억 초과 | 3% |
(다주택자·조정대상지역은 추후 가산세율 적용)
✅ 보유세: 가지고 있는 동안 매년 내는 세금
보유세는 재산세 + 종부세(대상자만)로 구성된다.
재산세는 매년 7월과 9월에 납부하며, 일정 기준 이상의 고가 주택 보유자는 12월에 종합부동산세를 추가로 납부한다. 주택을 유지하는 동안 반복적으로 발생하는 세금이기 때문에 연간 납부 일정을 미리 체크해두는 것이 좋다.
▶︎ 재산세 계산법
재산세 = 공시가격 × 공정시장가액비율 × 세율
▶︎ 공정시장가액비율
현재 60%이며 시기에 따라 변할 수 있다.
소규모 주택은 45%, 중대형은 60% 적용되는 방식이다.
▶︎ 기본 세율
| [과세표준] 공시가격 × 공정시장가액비율 | 세율 |
| 6,000만 원 이하 | 0.1% |
| 6,000만 원 ~ 1.5억 | 0.15% |
| 1.5억 ~ 3억 | 0.25% |
| 3억 초과 | 0.4% |
(구간별 누진세율 구조)
✅ 종부세: 고가 주택이라면
과세 기준금액(1주택자는 과세표준 12억 초과)을 넘는 경우에만 종부세가 부과된다.
여기서 많은 사람이 혼동하는 부분은, 기준이 ‘공시가격’이 아니라 공제금액(12억)을 차감하고 공정시장가액비율을 적용한 ‘과세표준’이라는 점이다.
공제액이 크고 과표 비율까지 적용되기 때문에, 실제로는 공시가격이 약 32억 원 이상일 때 과세표준이 12억을 넘게 되어 종부세가 발생한다.
▶︎ 종부세 계산법
과세표준 = (공시가격 - 공제금액) × 공정시장가액비율
종부세 = 과세표준 × 세율 - 누진공제
| 순서 | 식 | 항목 |
| 주택 공시가격 | ||
| (1) | - | 공제금액 (6~11억) |
| (2) | × | 공정시장가액비율 (보통 60%) |
| = | 과세표준 (< 이 금액이 12억 초과일시 종부세 부과) | |
| (3) | × | 세율 |
| (4) | - | 누진공제 |
| = | 종부세 |
▶︎ 공제금액
✓ 일반 1주택자(세대 기준 아닌 경우) → 공제 11억 원
✓ 2주택 이상 / 다주택자 → 공제 6억 원
▶︎ 공정시장가액비율
현재 60%이며 시기에 따라 변할 수 있다.
▶︎ 기본 세율 (2주택 이하)
| 과세표준 | 세율 | 누진 공제액 |
| 3억 원 이하 | 0.5% | - |
| 3억 원 초과 ~ 6억 원 이하 | 0.7% | 60만 원 |
| 6억 원 초과 ~ 12억 원 이하 | 1.0% | 240만 원 |
| 12억 원 초과 ~ 25억 원 이하 | 1.3% | 600만 원 |
| 25억 원 초과 ~ 50억 원 이하 | 1.5% | 1,100만 원 |
| 50억 원 초과 | 2.7% | 7,600만 원 |
✅ 양도세: 집을 ‘팔 때’ 발생하는 세금
양도소득세는 부동산 매도에 따른 이익에 대해 부과되는 세금이다.
보유 기간과 주택 수, 조정대상지역 여부 등이 과세 기준을 결정한다. 실거주 요건 충족 시 비과세 혜택을 받을 수 있기 때문에 매도 전략을 세울 때 반드시 함께 검토해야 한다.
양도세는 기본적으로 양도차익 → 과세표준 → 세율 적용 순서이다.
▶︎ 계산식
양도차익 = 양도가액 - 취득가액 - 필요경비
과세표준 = 양도차익 - 장기보유특별공제
양도세 = 과세표준 × 세율 - 누진공제
| 순서 | 식 | 항목 |
| 양도가액 | ||
| (1) | - | 취득가액 |
| (2) | - | 필요경비 |
| = | 양도차익 | |
| (3) | - | 장기보유특별공제 |
| = | 과세표준 | |
| (4) | × | 세율 |
| (5) | - | 누진공제 |
| = | 양도세 |
▶︎ 기본 세율(2년 이상 보유시)
| 과세표준 | 세율 | 누진 공제액 |
| 1,400만 원 이하 | 6% | - |
| 1,400만 원 초과 ~ 5,000만 원 이하 | 15% | 126만원 |
| 5,000만 원 초과 ~ 8,800만 원 이하 | 24% | 576만원 |
| 8,800만 원 초과 ~ 1억 5,000만 원 이하 | 35% | 1,544만원 |
| 1억 5,000만 원 초과 ~ 3억 원 이하 | 38% | 1,994만원 |
| 3억 원 초과 ~ 5억 원 이하 | 40% | 2,594만원 |
| 5억 원 초과 ~ 10억 원 이하 | 42% | 3,594만원 |
| 10억 원 초과 | 45% | 6,594만원 |
(다주택·조정대상지역 등은 별도 중과 규정 존재)
▶︎ 양도세 비과세 조건
양도세 비과세의 핵심은 1세대 1주택 유지이다.
비과세 조건은 크게 두 가지이다.
(1) 보유기간
비과세 조건은 지역 상태에 따라 달라지므로 항상 확인해야 한다.
✓ 조정지역 → 보유 2년 + 거주 2년
✓ 비조정지역 → 보유 2년만으로 가능
(2) 1주택 유지 (기간내 처분)
이사 과정에서 어쩔 수 없이 2주택이 되는 경우를 위한 비과세 규정이다.
✓ 새 주택 취득 후 3년 이내에 기존 주택 매도
✓ (조정지역끼리 이동 시) 새 집 취득 후 1년 이내 기존 집에 전입 + 2년 이내 기존 집 매도
→ 이사할 때 비과세를 받는 가장 대표적인 전략이다.
📊 주택 세금 비교
| 취득세 | 보유세(재산세) | 보유세(종부세) | 양도소득세 | |
| 발생 시기 | 부동산을 취득할 때 | 보유 기간 동안 | 12억 초과 주택 해당 보유기간 동안 |
부동산 매도 시 |
| 주요 기준 | 주택 수, 지역, 가격 | 공시가격 기준 | 공시가격·주택 수 | 보유 기간, 거주 여부, 주택 수 |
| 신고·납부 시기 | 취득일로부터 60일 이내 (1회) | 7월·9월 분납 (매년) | 12월 (매년) | 다음 해 5월 또는 예정신고 (1회) |
| 비고 | 지방세 | 지방세 | 국세 | 조건 충족 시 비과세 가능 |
부동산 세금은 ‘언제 세금을 내는지’와 ‘어떤 기준으로 결정되는지’를 이해하면 훨씬 쉽게 다가온다. 취득할 때는 취득세, 보유 기간에는 재산세와 종부세, 매도 시에는 양도세가 부과된다는 구조만 정확히 잡아두면 복잡하게 느껴지지 않는다. 세금은 금액이 크기 때문에 미리 준비하는 것이 중요하며, 일정과 조건을 꼼꼼히 확인하면 불필요한 부담을 줄일 수 있다.
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