서울에 집 사려면 얼마가 있어야 할까? 필요현금 총정리

서울 전역이 규제지역으로 묶이면서 대출 조건과 한도가 복잡해졌다. 본인의 상황이 무주택자, 서민·실수요자, 생애최초 구매자 중 어디에 해당하는지 파악하는 것이 우선이다.

 

각 유형에 따른 대출 한도(LTV)와 24,34평 아파트 매수 시 필요한 현금 규모를 아래와 같이 정리했다.

(자료 기준: KB부동산 아파트 평균 평당 거래가 X 평수 / 투기과열지구 기준)

 

✅ 매수 유형 분류 및 조건

서울에서 대출을 받아 집을 살 수 있는 유형은 크게 세 가지로 나뉜다.

유형	조건 및 특징
① 무주택자	- 주택이 없는 자 (기존 주택 처분 조건부 1주택자 포함)
② 서민·실수요자	- 부부합산 연 소득 9천만 원 이하- 주택 가격 8억 원 이하- 무주택 세대주 (위 조건 모두 충족 필수)
③ 생애최초 구매자	- 세대 구성원 모두가 생애 최초로 주택을 구매하는 경우

 

유형별 필요 현금 바로 확인

• 무주택자
• 서민·실수요자
• 생애최초 구매자
• 유의 사항

 

 

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🏠 무주택자 (LTV 40% | DTI 40%)

가장 일반적인 경우로, 주택 가격의 40%까지만 대출이 가능하여 초기 자금 부담이 크다.

 

주택가액별 한도

25억 초과 -:최대 대출금 2억 

15~25억 : 최대 대출한도 4억

15억 이하 : 최대 대출한도 6억 

 

▶︎  24평 기준 

지역명	평균 매매가(만원)	대출한도(만원)	필요현금(만원)	비고
강남구	261,128	20,000	241,128
서초구	242,594	40,000	202,594	20억 이상
송파구	187,272	40,000	147,272
용산구	181,135	40,000	141,135	14억 이상
성동구	149,793	59,917	89,876
마포구	142,075	56,830	85,245
양천구	140,582	56,233	84,349
광진구	133,800	53,520	80,280	8억 이상
강동구	128,694	51,477	77,216
영등포구	121,270	48,508	72,762
동작구	118,775	47,510	71,265
중구	118,181	47,273	70,909
종로구	117,200	46,880	70,320	7억 이상
서대문구	99,653	39,861	59,792
강서구	94,497	37,799	56,698
동대문구	92,307	36,923	55,384
성북구	85,585	34,234	51,351
은평구	85,251	34,100	51,151	5억 이상
관악구	81,747	32,699	49,048
구로구	76,088	30,435	45,653
노원구	76,038	30,415	45,623
중랑구	70,680	28,272	42,408
금천구	69,800	27,920	41,880
강북구	67,587	27,035	40,552	4억 이상
도봉구	64,104	25,642	38,463

 

 

▶︎  34평 기준

지역명	평균 매매가 (만원)	대출한도 (만원)	필요현금 (만원)	비고
강남구	369,931	20,000	349,931
서초구	343,675	20,000	323,675	30억 이상
송파구	265,301	20,000	245,301
용산구	256,607	20,000	236,607	20억 이상
성동구	212,206	40,000	172,206
마포구	201,273	40,000	161,273
양천구	199,158	40,000	159,158	15억 이상
광진구	189,550	40,000	149,550
강동구	182,316	40,000	142,316
영등포구	171,799	40,000	131,799
동작구	168,264	40,000	128,264
중구	167,424	40,000	127,424
종로구	166,034	40,000	126,034	12억 이상
서대문구	141,175	60,000	81,175
강서구	133,871	60,000	73,871
동대문구	130,768	60,000	70,768	7억 이상
성북구	121,245	60,000	61,245
은평구	120,772	60,000	60,772
관악구	115,809	60,000	55,809	5억 이상
구로구	107,791	60,000	47,791
노원구	107,720	60,000	47,720
중랑구	100,130	60,000	40,130	4억 이상
금천구	98,884	60,000	38,884
강북구	95,748	60,000	35,748
도봉구	90,814	60,000	30,814

 

 

 

특이사항: 주택가액별 대출 상한선(15억 이하 6억, 15~25억 4억, 25억 초과 2억)이 적용됨.

 

 

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🏠 서민·실수요자 (LTV 60% | DTI 60%)

소득 요건과 주택 가격 요건(8억 이하)을 충족하면 LTV 우대(최대 60%)를 받는다.

 

주택가액별 한도

25억 초과 -:최대 대출금 2억 

15~25억 : 최대 대출한도 4억

15억 이하 : 최대 대출한도 6억 

 

▶︎  24평 기준 

지역명	평균 매매가 (만원)	대출한도 (만원)	필요현금 (만원)
강남구	261,128	주택가격 8억 이상 - 조건 미충족
서초구	242,594
송파구	187,272
용산구	181,135
성동구	149,793
마포구	142,075
양천구	140,582
광진구	133,800
강동구	128,694
영등포구	121,270
동작구	118,775
중구	118,181
종로구	117,200
서대문구	99,653
강서구	94,497
동대문구	92,307
성북구	85,585
은평구	85,251
관악구	81,747
구로구	76,088	45,653	30,435
노원구	76,038	45,623	30,415
중랑구	70,680	42,408	28,272
금천구	69,800	41,880	27,920
강북구	67,587	40,552	27,035
도봉구	64,104	38,463	25,642

 

▶︎  34평 기준 

지역명	평균 매매가 (만원)	대출한도 (만원)	필요현금 (만원)
강남구	369,931	주택가격 8억 이상 - 조건 미충족
서초구	343,675
송파구	265,301
용산구	256,607
성동구	212,206
마포구	201,273
양천구	199,158
광진구	189,550
강동구	182,316
영등포구	171,799
동작구	168,264
중구	167,424
종로구	166,034
서대문구	141,175
강서구	133,871
동대문구	130,768
성북구	121,245
은평구	120,772
관악구	115,809
구로구	107,791
노원구	107,720
중랑구	100,130
금천구	98,884
강북구	95,748
도봉구	90,814

 

특이사항: 주택 가격이 8억 원을 초과하는 지역(강남, 마포, 성동 등)은 서민·실수요자 우대 대출을 이용할 수 없다. 8억 이하 지역에서는 일반 무주택자 대비 약 1억~1.5억 원 더 적은 현금으로 매수가 가능하다.

 

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🏠 생애최초 구매자 (LTV 70% | DTI 60%)

생애최초 구매자는 가장 높은 대출 한도(LTV 70%)를 적용받을 수 있다. 단, 고가 주택의 경우 대출 한도액(최대 6억 등) 제한으로 인해 LTV 70%를 온전히 적용받지 못할 수 있다.

 

주택가액별 한도 

25억 초과 -:최대 대출금 2억 

15~25억 : 최대 대출한도 4억

15억 이하 : 최대 대출한도 6억 

 

▶︎  24평 기준 

지역명	평균 매매가 (만원)	대출한도 (만원)	필요현금 (만원)	비고
강남구	261,128	20,000	241,128
서초구	242,594	40,000	202,594	20억 이상
송파구	187,272	40,000	147,272
용산구	181,135	40,000	141,135	10억 이상
성동구	149,793	60,000	89,793
마포구	142,075	60,000	82,075
양천구	140,582	60,000	80,582
광진구	133,800	60,000	73,800
강동구	128,694	60,000	68,694
영등포구	121,270	60,000	61,270
동작구	118,775	60,000	58,775
중구	118,181	60,000	58,181
종로구	117,200	60,000	57,200	5억 이상
서대문구	99,653	60,000	39,653
강서구	94,497	60,000	34,497
동대문구	92,307	60,000	32,307	3억 이상
성북구	85,585	59,909	25,675
은평구	85,251	59,676	25,575
관악구	81,747	57,223	24,524
구로구	76,088	53,261	22,826
노원구	76,038	53,226	22,811
중랑구	70,680	49,476	21,204
금천구	69,800	48,860	20,940
강북구	67,587	47,311	20,276	2억 이상
도봉구	64,104	44,873	19,231

 

▶︎  34평 기준 

지역명	평균 매매가 (만원)	대출한도 (만원)	필요현금 (만원)	비고
강남구	369,931	20,000	349,931
서초구	343,675	20,000	323,675	30억 이상
송파구	265,301	20,000	245,301
용산구	256,607	20,000	236,607	20억 이상
성동구	212,206	40,000	172,206
마포구	201,273	40,000	161,273
양천구	199,158	40,000	159,158	15억 이상
광진구	189,550	40,000	149,550
강동구	182,316	40,000	142,316
영등포구	171,799	40,000	131,799
동작구	168,264	40,000	128,264
중구	167,424	40,000	127,424
종로구	166,034	40,000	126,034	10억 이상
서대문구	141,175	60,000	81,175
강서구	133,871	60,000	73,871
동대문구	130,768	60,000	70,768
성북구	121,245	60,000	61,245
은평구	120,772	60,000	60,772
관악구	115,809	60,000	55,809	5억 이상
구로구	107,791	60,000	47,791
노원구	107,720	60,000	47,720
중랑구	100,130	60,000	40,130
금천구	98,884	60,000	38,884
강북구	95,748	60,000	35,748
도봉구	90,814	60,000	30,814

 

특이사항: 강남구와 같이 매매가가 매우 높은 지역은 대출 한도 상한선에 걸려 일반 무주택자와 필요 현금이 동일하다. 반면 중저가 지역(노원, 도봉 등)은 현저히 적은 금액으로 진입이 가능하다.

 

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유의사항

✓ 주택가격별 대출 한도 제한: LTV 비율뿐만 아니라 주택 가격 구간별(15억 이하, 15~25억, 25억 초과) 대출액 상한선(6억/4억/2억)이 존재함을 반드시 확인해야 한다.

 

✓ 서민·실수요자 요건: 소득 기준뿐만 아니라 '주택 가격 8억 이하' 조건이 핵심이다. 서울 상급지 진입 시에는 활용이 불가능하다.

 

✓ 참고용 데이터: 위 표의 필요 현금은 단순히 매매가 - 대출가능액으로 계산된 수치이다. 실제 매수 시에는 취등록세, 중개수수료, 이사비 등 부대 비용을 포함하여 자금 계획을 세워야 한다.